六种创新的农村土地流转模式!

为转让土地承包经营权和发展中等规模的管理,一些地方开展了多种形式的探索,创造了多种农村土地流转模式。典型类型如下:

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农村土地政策创新

一、农村土地交换

农村土地交换是指承包人在村集体经济组织内为便于耕种或大规模种植而承包的土地交换承包地,其土地承包经营权也据此交换。最具代表性的是重庆江津模式和新疆沙湾模式。

1、重庆江津模型。重庆江津模式是农村建设用地置换的典型代表。为促进农村建设用地市场化,2007年9月至2008年8月,江津区带头在重庆市开展农村集体建设用地置换试点。该试点项目的显着特征是其以市场为导向的实施和指标的跨区域流通。

2007年9月发布的《关于农村集体建设用地置换和经营管理的试点意见》是指导试点工作的纲领性文件。将农村建设用地复垦为耕地,包括农民的宅基地,废弃的工矿企业土地,道路等。江津区国土资源局的统计数据显示,在开垦的第一阶段,有4160英亩的土地被重新耕作。增加了该地区的农业用地,包括2781英亩耕地。以解决城市建设用地为中心的将农村建设用地减少与城市建设用地增加联系起来的方法,已成为江津市实施土地改革的重要动力。

当然,跨地区流通指标的实现得益于农村土地交易所的建立。农村土地置换是重庆市向国务院提出的城乡统筹改革的重要政策之一。它的主要交易类型是农村集体建设用地,例如农民的宅基地,乡镇企业用地和乡村公共用地。它已被回收并受到严格管制。建设用地指数的接受与替代。

政府在江津模式中起着重要作用。首先是提供资金支持。政府的土地开垦费用,包括人工,安置补偿和新住房建设设施的费用,每亩为40,000至50,000元人民币;政府主导着指标流亚博视讯App ,定价和收入分配。有利于土地的集约和高效利用,有效缓解城市发展用地供需矛盾,促进城市化和工业化发展,改善农民的生产发展环境。

2、新疆沙湾模型。新疆的沙湾模式是农村耕地交换的典型代表。为了促进节水灌溉的实施,节约成本,提高效率,实现连片种植,自2004年以来,新疆沙湾县四道河子镇下坝湖村率先发起土地置换,原本分散农民三分之四的土地集中在两个区域统一种植,解决了土地过分分散,便于耕种和铺设管道的问题。

截止2005年,该村全部10368亩耕地已全部换购,滴灌,微灌等节水高科技技术的普及率达到100%。调剂完成后,农民年人均纯收入将达到8000元,土地利用率将提高3%至5%,耕地净增加400亩。耕地面积的增加可使农民的年平均收入增加347元。由于土地交换的明显好处,四道河子镇下庄子村和中信村等6个村庄相继完成了土地交换,面积4. 270,000亩。通过土地置换,农作物种植达到了相对集中,规范种植,集约化生产的目的。

老沙湾镇的棉花生产基地进一步统一品种,优化质量,进一步提高单产,促进了土地集约经营,加快了农业产业化进程,提高了农业效率,增加了农民收入,加快了发展。农村经济。

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二、农村土地租金

农村土地租赁是指农民签订租赁合同,并将其全部或部分农村承包土地租赁给主要农业生产者,主要农业工业化企业或合作社进行农业生产。土地租赁不改变农村土地承包关系。承包土地的农民继续按照原始土地合同履行义务,享有权利。新参与的土地承包经营者应当履行根据租赁合同向土地承包人支付租金的义务,不得按照租赁合同的规定改变农村土地的用途。租金可以每年以现金或实物支付。农村土地租赁方式主要包括农业公司租赁,大型农户租赁以及农村反租金和倒置租赁。安徽小港模式更为典型。

安徽小港的土地转让从最初的“逆向租赁”开始,其目的是鼓励将土地转让给大型农民和专家,进行适度规模的经营,并通过组织和改变土地的现有转让方式。协调农村土地政策创新,以充分发挥应有的作用。获得更大的利润。通过新农村规划,增加投资,大力支持中心村的发展,使村民集中在中心村。这样可以节省土地,减少国家对公共设施的财政投资,促进村民素质的提高,改善村民的生产和生活条件,并促进第三产业的发展。

小港村的耕地面积约为2,000英亩,目前其中60%已租借和转让,用于发展大规模的蘑菇,花卉,葡萄和家禽养殖。这种新型的合作方式采用集中式土地利用,发展农业规模经营,提高农业生产效率,将为当地农民带来巨大的经济效益和利益。 2009年,安徽小港村的农民人均纯收入达到6600元,比同期全国农村居民家庭人均纯收入515 3. 2元增加了144 6. 8元。

三、农村土地共享合作

土地共享合作社制度是村集体经济组织内部的一种产权制度安排,即在依法依法实施农户土地承包经营权的基础上,自愿性和补偿性原则,采取土地股份合作制的形式。农村农户土地承包使用权流转。农民的土地承包经营权转换为权益,农民的土地使用权转让给土地股份合作企业经营。扣除相关项目后的土地经营收益盈余按照农民的土地份额分配。它代表了当前农村土地流转模式的创新方向,也是一种较为普遍的农村土地流转模式。最有代表性的是广东的南海模型和山东的枣庄模型。

1、广东南海模型。为了充分确保农民分享农村土地的增值收益并满足建设用地的城市化和工业化的需要,广东省佛山市南海区于1990年代在其管辖范围内实施了农村土地股份合作制。广东南海模式的特点是:股份合作制直接租用土地或建厂房,然后再出租出去,村里的农民进行股权投资,分担非农业增值收益。根据他们的权益土地。

实施土地股份制的具体措施如下:

首先是采取分区计划,根据土地功能和定位,将辖区土地分为商品住宅区,经济开发区和基本农田保护区,集中利用有限的农村土地资源,充分发挥土地的作用。受益,合理实施城市发展规划,实施最严格的基本农田保护。

第二是阐明份额和份额范围。可以将农村土地,农户的土地承包经营权和村集体经济组织的集体财产转换为股份,并可以制定股份公司的章程。股东权利的范围,股东股利的分配和股东权利的管理应严格按照公司章程进行。

模型创新遵循的通用原则如下:

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首先,只有村集体经济组织的成员有权参加土地股份公司的土地红利。 “人人参与,人人有份”的系统设计与安排,使会员的权益得到了切实的考虑;

第二,年龄成为集体组织成员之间股份分配差异的基础;

第三,当产权发生变化和调整时,将充分反映人口变化和乡村集体经济组织成员的变化情况;

第四,为了促进村庄的管理,特别是计划生育和公共安全管理的实施,对村庄集体经济组织成员获得股东权益或参加分配的活动制定了附加规定。的股份;

第五,村集体经济组织的农户所拥有的股份数量具有很大的利益,只能由他们自己享受,没有继承权,不能被赠与,转让或抵押。

广东南海模式中农村土地流转制度的创新,用股份合作制土地取代了原来的家庭承包责任制。这种制度创新不仅充分保障了农民分担承包土地收益的权利,而且还通过分红的方式使农民获得了农村非农化带来的巨大土地增值收益的份额。在系统设计中进行分配。这是南海土地共享合作社制度的核心,也是当前我国农村土地利用制度以及我国城市化和工业化进程的有益尝试。

从土地收益分享的角度来看,这种土地制度创新不仅承认农民分配农村土地管理收益的权利yabovip25 ,而且保障了农民参与分享农村土地增值收益的权利。土地非农业化。

用农村土地股份合作制代替农村家庭联合生产合同管理责任制,以实现农村土地权利从土地的自然状态到土地的资本状态的过渡。以土地资本化为典型特征的土地利用制度创新减少了土地流转过程中的利益冲突,极大地调动了农民参与的积极性,促进了农村土地资源的充分利用,促进了农村土地资源的有效转移,促进了农村剩余劳动力的转移。农村地区二、第三产业的发展。

2、山东枣庄模型。 2008年9月,山东省枣庄市山亭区徐庄镇建立了全国第一个农村土地产权交易所,并向参加徐庄土地合作社的农民发放了280张农村土地使用权证。它还创造了三个全国“第一”:首次建立了具有工商注册的土地转让合作社,第一张由区政府颁发给农民的农村土地使用权证书,以及第一次建立了农村土地。使用财产交换。这标志着在该国各地探索农村土地制度改革中增加了一种新模式。村民可以用土地使用权证作为抵押,向信用社申请贷款bet360官网 ,进行农业基础设施建设和购置。

枣庄市农村土地制度改革包括三个部分:

首先,颁发土地使用权证书。持有土地使用权证的农户可以在有效期内自愿经营或进行农村土地出让,同时也可以将土地使用权证作为经营活动的股份或抵押物。

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第二,从城市,县(区)和乡镇的顶部到底部建立三级有形农村土地使用权交易市场,以解决市场缺失的问题。

再次,地方政府出台了政策引导农民走农业合作之路,以土地为纽带将农民和合作社联系起来,减轻了参合农民的后顾之忧,调动了农民参加合作社的积极性,并同时避免了农民通过系统设计失去土地的风险:

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首先是农业合作社成员的构成比例。使用土地入户的农民人数不得少于会员总数的80%,其他会员人数不得超过会员总数的20%;同时,限制了投票权的投票,并通过了资金。注册会员的投票权不得超过总投票权的20%。

二是建立农业保险体系,政府对农业保险公司的农业保险项目进行补贴。

第三是限制土地使用权的抵押数量和期限。抵押金额最高不得超过1/3,抵押期限不得超过3年。

枣庄市农村改革的主要动力来自农民。起点是农民。它是农民自下而上自发开始的,并尊重农民的意愿。改革的重点是农业地区,而不是郊区。向农民颁发“土地使用权证”的最终目的是追求土地规模收益。

四、农村土地所有权

农村土地股份化是指农村集体经济组织的承包者将农村土地承包经营权转换为股权,以发展大规模农业,提高农业生产效率,自愿走农业产业化发展之路,实现农业生产合作。承包权由股份公司组成股份制有限公司或农业生产合作社,实现农业的产业化​​经营。这种方法在上海奉贤模型中更为典型。

上海奉贤的做法是:

第一是规定参股农民的最低收入保障额。每亩土地的最低收入为400元,每亩土地的最低分红为200元;

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第二个是规定合作社利润分配的顺序和方法。

统计数据显示,截至2011年底,奉贤区农民专业合作社总数达到350个,参合农民人数为6. 50,000。该区农民专业合作社实现的各种农产品销售总额约为22亿元,比上年增长7. 3%,利润1. 12亿元,合作社的统一购销达到1 6. 8亿元,约占总额的76%,同比增长8. 4%。

上海奉贤农民专业合作社具有三个典型特征:

首先,合作社的类型齐全。除传统食品,蔬菜,水果和花卉外,农舍和市场合作社发展迅速,达到29个,占总数的8%;

第二种是合作社组织形式的多元化,采取“合作社+基地+农户”和“合作社+农户”,“龙头企业+合作社+农户”等形式,其中前两种占80%总数;

第三,合作社的经营质量逐年稳步提高。有200多个合作社,它们的经营状况都很好。合作社实行民主管理,公开社会事务。承包商在合作方面对合作社负责,合作社优先考虑附近成员的工作,并具有很强的产业化管理能力。

五、农村土地分包

农村土地分包是指村庄集体经济组织内的承包商将其全部或部分承包经营权转让给同一村庄集体经济组织内的其他农民以进行农业生产。土地分包并没有改变原始的农村土地承包关系。原土地承包经营人继续按照土地承包经营合同履行原合同的义务,并享有相应的权利。农村土地转包模式是目前农村土地流转方式中规模最大,比例最高的一种,其中以浙江的温州模式和重庆的中县模式为代表。

1、浙江温州模型。

具体来说,有三种实现浙江温州模式的方法:

第一个是乡村集体经济组织的主导模式。这种模式充分发挥了村委会和村级经济合作社的带头作用,在保持原有农村土地承包经营权的前提下实现了农村土地流转。具体方法是将村集体转包直接管理,由村集体代替种植和耕种。村民委员会或村级经济合作社根据一定的标准收取一定的费用,以种植代替耕种。农民只负责田间管理和谷物收割。

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第二个是大规模的谷物承包模型。该模式的核心是将农民的土地承包经营权转包给大型谷物种植者。以有偿转让的形式,通过招标,中转站分包,中介代理合同分包等方式实现了农村土地有序流转,减少了农村土地。贫瘠农村土地政策创新,充分提高土地利用效率。

第三种是在社会化模型中提供服务的方式。大型专业农业合作社,农场或粮食合作社对粮食生产实行“一站式”有偿服务,或为某些关键环节提供有偿服务。

2、重庆忠县模型。截至2006年,重庆市通过分包承包的土地出让面积为10 8. 880,000亩,占土地出让总量的5 0. 33%。在39个区县中,除大渡口外,中贤县的出让面积最大,为1 8. 80,000亩,出让率最高,达到9 8. 3%。在减少农村土地流失,扩大农民土地经营和连片种植规模方面发挥了良好的作用。

重庆忠县模式的典型特征是政府引导,鼓励和支持有能力的农民建立农业工业化企业,从农民手中转包土地,并根据土地和土地的地理位置支付不同的货币或实物租金。土壤肥力的程度。为了获得土地租金,一些将土地转包的农民也可以通过在企业工作而获得劳动收入。

例如,2006年9月,博福文柑橘有限公司在中宝县的7个柑橘基地乡镇(包括石宝镇和巴山镇)租赁了4万亩果园。租赁期为30年,租金为440元/亩/年。每亩土地支付360元,较好土地的租金上涨3%。合同签订后,基本租金将每5年调整一次。家庭平均收入将增加2185元,是农民原来的经营收入的5倍3.。提高效率,增加农民收入。

六、交换住房用地以获取承包土地的住房和社会保险

住房用地,社会保障承包土地,意味着农民以放弃农村宅基地为代价,用城镇化和工业化土地代替了农村宅基地,从而使农民能够在城市中获得住房。同时,农民自愿放弃了农村土地承包经营权,享有与公民一样的医疗,养老等社会保障,逐步建立了统一的城乡公共服务体系。其中,重庆九龙模式最具代表性。

重庆市于2007年被国家批准为城乡综合配套改革试验区。九龙坡区作为重庆的试验区,对农村土地利用制度进行了大胆尝试,并建立了重庆九龙农村示范区。土地转让。依靠“宅基地置换,承包土地置换为社会保障”的方式,促进了农村土地集约利用,充分发挥了农村土地利用的效益,消除了土地流转的制约因素。农村劳动力。

重庆九龙模型的基本方法有两点:一是将房屋换成宅基地。政府分配了大约20%的原始农村宅基地来建设新型农村社区,大约80%的释放土地被开垦为耕地,其农村建设用地指标被城市建设用地指标代替。转移后的宅基地上的每个村民都可以免费更换20平方米的房屋,并享受5平方米的房屋折扣。超出部分按580元/ m2计算。二是将社会保险换成承包土地。

首先,九龙坡区颁布了相应的政策。没有稳定收入来源并自愿放弃使用农村宅基地的权利和农村土地承包经营权的任何人,都可以自愿宣布自己是九龙坡区的一名城市居民,并带着孩子上学,再就业培训,医疗。安全和养老保险等享有与公民相同的待遇。同时,我们将大力推广新型农村合作医疗制度,以解决农民的医疗问题。

第二,出租土地承包权,并按每亩大米的年平均产量收取租金,约为1000元。流通是基于自愿原则。其目的是从土地上解放农民,从农业园区或城市企业获得劳动收入,并使劳动企业解决社会保障问题,享受固定的土地收入,并实现收入的持续增长。

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